Christian Jongeneel
Nederland steekt € 75 miljoen in innovatieve methoden om woningen te verduurzamen (zie TW 11/12, p. 9). Dat is een mooi bedrag, maar het valt uiteraard in het niet bij de kosten om die verduurzaming ook daadwerkelijk door te voeren. Een onlangs verschenen rapport van het Delftse onderzoekbureau ABF Research in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken werpt daar een licht op.
Eerst wat cijfers. Nederland telt 7,8 miljoen woningen, waarvan 2,1 miljoen sociale woningbouw betreft (CBS 2019). De totale woningvoorraad moet in 2035 naar 9,0 miljoen stijgen, waarvan 2,2 miljoen sociale woningbouw. Het ABF-rapport zoomt in op die sociale woningbouw, in het huidige jargon ‘de DAEB-voorraad’ (Diensten van Algemeen Economisch Belang). Die is in handen van een beperkt aantal partijen, de corporaties, en is relatief eenvormig, zodat het eenvoudiger is om ermee te rekenen.
Dan nog zijn de schattingen complex, omdat er zoveel factoren in het spel zijn, zoals de daadwerkelijke kosten van verduurzaming, demografische ontwikkelingen, de mix nieuwbouw/sloop/renovatie, waardestijging en daarmee financieringskosten, de verwachte economische groei, enzovoort. ABF schat in haar ‘middenscenario’ de totale financieringsbehoefte voor verduurzaming van de DAEB-voorraad op € 23,4 miljard cumulatief tot 2035. Dat komt bovenop de € 55,9 miljard die voor nieuwbouw nodig is, zodat er totaal voor € 79,3 miljard nodig is. Groeit de Nederlandse bevolking harder dan het middenscenario, dan loopt de totale teller op naar € 93 miljard in 2035.
Dat geld hebben de corporaties niet. Ze hebben bij de verzelfstandiging in de jaren negentig van de vorige eeuw een flinke bruidsschat meegekregen (hetgeen leidde tot excessen en schandalen), maar inmiddels moeten ze jaarlijks allerlei afdrachten doen. Corporatiekoepel Aedes schat dat het volgend jaar om 2,6 miljard gaat. Corporaties kunnen de huren niet sterk verhogen. Afgesproken is dat de verduurzaming alleen in rekening bij huurder gebracht mag worden ter hoogte van de besparing op de energierekening. Verdere verhoging zou bovendien alleen maar leiden tot een hoger beroep op huursubsidie, zodat de rekening alsnog bij de overheid terecht komt.
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw berekende als aanvulling op het ABF-rapport dat de corporaties tot 2035 zo’n 30 miljard euro tekort komen. Corporaties willen dit gegeven gebruiken om af te komen van de verhuurdersheffing, de belangrijkste component van de afdrachten. Dat zou hen tot 2035 ruim 20 miljard schelen (en de schatkist vervolgens tekort komen). Te hopen valt dat gesteggel over de politiek brisante verhuurdersheffing niet een struikelblok wordt voor de implementatie van de bouwopdracht, vooral omdat de bottom line is dat de kosten toch collectief opgebracht moeten worden.
Uitgaand van een compromis waarbij 20 miljard gedekt wordt uit financiële reserves van de overheid en de corporaties (die niet rijk meer zijn, maar ook niet armlastig), blijft er nog altijd een bedrag van € 10 miljard over dat niet op de huurders te verhalen valt en die dus uit kostenbesparing gehaald moet worden. Het is uiteraard een bierviltjesberekening, maar op een totaal van € 79,3 miljard zegt het wel iets over de ordegrootte van de efficiëntieslag die technologische innovatie moet opleveren.
